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房贷收紧持续影响中国二手市场

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发表于 2013-10-11 10:56:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年国庆黄金周期间,市中心二手住宅交投热度与去年相似,但由于楼价的上升,二手楼市成交个案的总价金额较去年同期出现增长。来自合富置业的成交数据统计,2013年10月1-7日二手住宅成交均价为25201元/平方米,与去年10月1-7日的18815元/平方米相比,二手楼成交均价同比出现33.9%的增幅。业内预计,由于年底房贷收紧的趋势已经相当明显,将持续影响四季度的二手市场。
 节后回流二手买家更多
合富置业市场经理梁燕明表示,从今年国庆黄金周的成交情况分析,二手市场成交主力还是集中在天河、海珠、越秀、旧荔湾等市中心区域为主。不过,与去年国庆黄金周相比,今年黄金周期间低价盘成交占比大幅下滑,以总价在100万元以内的二手成交个案为例,该类型物业成交占比由去年黄金周的20%下滑到今年黄金周不足15%。其主要原因还是与楼价涨幅有关,以市场最热求的刚需两房为例,目前市中心一线路段二手市场基本难觅到总价百万元以内低价盘的身影。
早在黄金周之前已有在一手楼盘“格价”后回流二手市场看房的情况出现,梁燕明预计,在黄金周之后的两三周时间内,买家回流二手市场看房的情况将更加明显,尤其是市中心成熟路段回流现象将更为突出,届时有望带动相关区域二手市场看房活跃度出现增长。
以海珠区为例,目前一手市场刚需产品入市门槛基本在280万元以上,而二手市场热门成熟电梯楼两房一般200万元左右就有交易,因此,预计在10月中旬前后如昌岗路、江南西等成熟路段内总价200万元左右的电梯楼刚需户型二手房(房源、代理、租房),关注度有望提升。此外,如车陂地铁站附近的一手市场紧凑设计的六七十方电梯两房缺货且一手在售新货价格也不低,因此,早在黄金周之前已有看完一手新盘的买家转到天朗明居、美好居、时尚明苑等车陂地铁站上盖的楼盘看二手房,其中,160万元左右的60多方小区电梯两房最受刚需买家欢迎,从市场情况来看,这类六七十方的电梯刚需户型在10月中下旬将继续受到回流二手市场的买家青睐。只要放盘价位于市场价内,房源从放盘到成交基本能在一周内完成,由此可见,市场对这类位于地铁上盖、出行便利的刚需房源的需求还是相当大的。
 海珠涨幅最为明显
由于“十一”前后是一手住宅市场推货的旺季,亦是市场判断后市走向的风向标,因此,9月份出现部分买家将购房计划延迟到“十一”后才落实的现象,不过,看涨的心理预期继续推动自住型买家入市积极性维持高位,今年9月二手住宅市场交投热度亦高于去年同期,二手楼价走势保持稳中有升。来自合富置业的成交数据统计,9月二手住宅成交均价为20852元/平方米,环比今年8月出现4.4%的涨幅,同比去年9月上涨18.7%。
天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区环比均出现涨幅,其中,天河、海珠及越秀这三个二手住宅成交均价超过2万元/平方米的区域,环比涨幅最明显的是海珠区,环比8月上升3.6%,而天河及越秀二手住宅成交均价环比8月分别出现0.7%和1.6%的涨幅,数据反映,楼价水平相对较高的区域,继续出现高位企稳的迹象。
9月房贷收紧的影响逐渐显现,据合富置业成交数据统计,9月按揭购房比例为67.1%,与8月按揭购房比例基本持平,但与去年9月按揭购房比例达70.1%相比,年底房贷收紧的影响比去年更早显现。部分房贷的放款速度放缓,部分物业的评估价与实际交易价格差距拉大,也有部分业主要求买家增加首付或直接一次性付款,这在一定程度上提高了买家的购房门槛。梁燕明表示,年底房贷收紧的影响将继续影响四季度二手住宅市场交投表现,尽管市场预期基本以向好为主,但年底以刚需为主力的二手住宅市场交投在房贷收紧等因素的制约下,进一步大幅放量的可能性不大。
 百万元难买中心区两房物业
随着楼价的上升,最受自住买家青睐的天河、海珠、越秀和荔湾这中心四区总价在100万元以内的低价盘成交比例下滑明显。来自合富置业的成交数据统计,9月中心四区内总价在100万元以内的二手住宅成交个案占比仅占21.9%,与去年9月同类物业成交占比达28.3%相比,经历一年时间后,市中心低价房源成交明显减少,而在今年3月末班车行情当中,低价盘大量被市场消化,当时中心四区内总价在100万元以内的低价盘成交个案占比高达25.6%,此后,随着楼价的上升以及低价盘新增待售房源数量少于市场实际需求量,低价盘供不应求的状况日益明显。合富置业市场经理梁燕明表示,9月在市中心内总价低于100万元的二手住宅成交个案基本都以1房1厅或单间物业居多,大部分市中心中低层2房物业的总价已达100多万元或以上,只有少数中高层紧凑型小2房可供预算少于100万元的买家选购,而中心四区当中,低价盘选择仍较多的要数荔湾区内的原芳村片区。
海珠区二手住宅成交量位居中心四区之首,据中国市房地产交易官方网站阳光家缘公布的数据显示,今年1-8月海珠区二手住宅累计成交量已突破1万套,成为继续番禺区之后第二个二手住宅累计成交量超1万套的区域,成交量大于中心四区的另一个成交热点——天河区。

从现时海珠二手住宅市场成交情况分析,首次置业刚需买家是海珠二手市场的成交主力,占据高达65%的市场份额。梁燕明表示,在海珠购买二手住宅的首次置业人士当中,最多人选择面积在60-90平方米的中小户型物业,成交占比多达45.5%,而面积小于60平方米的小户型物业受关注度亦相当高,约占海珠首次置业个案的33%。从今年“金九银十”海珠一手中小户型在售新货来看,面积低于70平方米的小户型及中小户型住宅尤其缺货,对于意向购买紧凑设计两房以减轻总价负担的买家来说,只能从二手住宅市场物色心仪物业了。根据目前海珠区一手市场在售房源的面积、户型及价格分析,总价预算低于150万元的首次置业人士,相信最有可能在节后最快回流到二手市场。
合富置业江南西二分行主管林建华表示,近期已有一些看完一手新货的买家回流到江南西、昌岗路一带看二手房,多是预算在200万元以内的刚需买家,出于“越迟买越贵”的担忧,这些刚需买家提早在“十一”黄金周之前回流二手市场。林建华表示,200万元预算可以买到江南西附近楼龄相对稍长一些电梯楼2房,或者亦能买到昌岗路周边一些笋盘,如近期柏涛雅苑有套68平方米的2房笋盘以188万元放售,吸引众多回流二手市场的买家关注

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